外來移民買房 三方面改變美房地產市場
2016年10月02日,大紀元馬麗,引述一篇關於外來移民對美國房地產市場、住房需求、房屋價值產生影響的相關報導:

眾所周知,外來移民會對美國房地產市場、住房需求、房屋價值,以及種族問題產生深遠的影響。專家分析,這些影響比人們想像的還要複雜。

Citylab9月29日報導,近日研究外來移民和美國房地產關係的學者參加了卡托研究所CATO Institute組織的會議,他們得出兩大結論:一個是外來移民有助於社區的良性發展;二是一些富人區對外來移民避之不及,「你來我走」。

從19世紀曼哈頓的老房,到今天的唐人街、遍及全美的「小意大利」,在美國,移民的出現對當地房地產市場產生深刻影響,但是這種影響又常常被忽視。

移民比本地人口的流動性小

人們有一個普遍的誤解,那就是認為移民既然從其它地方「移來」,那就也喜歡「移走」,他們可以浪跡天涯,只要有機會就會搬走。但是事實並非如此。

南加州大學公共政策學院的Gary D. Painter研究發現,當移民來到一個社區,他們會在那裡待一段時間。尤其是低技能移民不太願意遠距離搬遷,並且移民到美國的時間越長,越不願意搬家。

移民推動了住房需求

總體而言,外來移民的住房擁有率比美國本地人低,但是這個差距在加速縮小。此外對住房市場的另一個衡量方式是「戶主率」,即戶主在成年人中的比率。《紐約時報》引述專家評論說,經濟波動會影響「戶主率」,當成年人搬到父母家或與他人合租的時候,「戶主率」自然會下降。

據調查,美國本地人的「戶主率」在近幾年急劇下降,越來越多的成年人和父母住在一起。而移民的「戶主率」卻在上升。結果是:移民和本地人的「戶主率」已經到了基本一致的水平。

因此,外來人口是美國房地產市場恢復的關鍵,因為他們有強烈的購房需求, 南加州大學的教授Dowell Myers說,移民認為「擁有美國住房是美國夢的一部分」。

窮人區和富人區對移民反應不同

從全國層面上來講,外來居民的湧入可以提升住房市場的價值,但是對於不同的社區來說,則每個社區的故事又各有不同。

專家分析,外來移民在一個社區的比率從0%上升到30%的時候,該社區的房價會下降6%。尤其在富裕的白人社區, 當外來移民搬來的時候,當地人就會逐漸搬走,但是在少數民族或者低收入地區,移民的加入對當地影響不大。

不過當地人對待不同移民的態度也不同,研究發現,非西班牙裔的白人移民搬來最受當地人的歡迎。#

責任編輯:林妍

大紀元 2016-10-02
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